Roberto Schmidt de Almeida

Resumo:

O trabalho visa identificar os vetores de tendência da incorporação imobiliária privada no final da década de 70 no Município do Rio de Janeiro, considerando as principais opções locacionais para a produção do espaço residencial urbano dos estratos de renda média e alta. A compreensão das ações dos incorporadores é possibilitada através da análise do porte das empresas (escala de operações), de sua base geográfica de atividades (escala espacial de atuação) e de suas estratégias de lançamentos imobiliários. A análise efetuada permite um conhecimento mais nítido dos processos de segregação residencial nos bairros cariocas.

A finalidade deste trabalho é estudar o fenômeno da variação espacial que ocorreu na produção de moradias construídas pelo setor privado no Muni­cípio do Rio de janeiro a partir dos dois últimos anos da década de 70, e que continua a se verificar no início dos anos 80.

A ação de determinados integrantes da socieda­de gera processos específicos que determinam o uso e a forma espacial da cidade. Esses integrantes, conhecidos como agentes moderadores do solo ur­bano, apresentam uma importância crucial nas ci­dades de economia capitalista, onde as instituições jurídicas estão amarradas às leis que regem a posse da propriedade privada e às determinações do jogo de mercado. Neste sentido, a cidade capitalista, en­quanto ambiente construído, pode ser vista como o reflexo de mecanismos que a sociedade estrutura em um determinado espaço restrito.

As estratégias e o comportamento efetivo desses agentes provocam reflexos espaciais no processo de urbanização de uma área (Corrêa, 1979)[2], como:

  • “emergência, no passado, de um distrito central de negócios;
  • emergência posterior de centros secundários de negócios e áreas industriais;
  • cristalização de formas deterioradas de uso do solo;
  • segregação espacial;
  • mudanças locacionais da segregação residencial;
  • alocação diferencial de investimentos públicos;
  • esterilização da agricultura periurbana e especu­lação imobiliária precedendo a expansão urbana na periferia;
  • direcionamento da urbanização”.

A ênfase dada a um determinado agente mode­lador do uso do solo urbano – no caso, o incorporador imobiliário privado –, algumas das suas ati­vidades e a maneira pela qual este agente será estu­dado foram propositais, por dois motivos:

  • Já existe um grande número de pesquisas em que outros agentes modeladores do uso do solo urbano são estudados. No caso brasileiro, a ênfase é dada, pela maioria dos autores, ao Estado, em seus vá­rios níveis de atuação (Valladares & Figueiredo, 1981)[3], assim como foi notada a insuficiência de trabalhos que tratam da promoção e incorporação imobiliária privada;

– O grande poder de manipulação do espaço urba­no por esse agente, através de ações interligadas via novas tecnologias de construção, mecanismos de pressão junto aos poderes públicos e propaganda visando mudanças de hábitos de morar dos consu­midores.

O espaço urbanizado do Município do Rio de Janeiro

O espaço urbanizado do Município do Rio de Janeiro

  • Área urbanizada

Com uma população de 5.201.124 habitantes em 1980, o Município do Rio de Janeiro estende-se por uma área de 1.356 km2. Essa área, já não mui­to grande, diminui quando é calculada a “extensão das águas” internas (lagoas e rios), num total de 185 km2, restando 1.171 km2 de área terrestre. Sofre ainda novas reduções, devido a uma série de fatores físicos, tais como montanhas e mangues, ou fatores institucionais, como áreas militares, re­servas florestais etc. Segundo os dados do PU-BRIO[4], em 1977, a área efetivamente urbanizada do Município era de 333 km2, enquanto a área dis­ponível para urbanização era de 482 km2 e a área definida como “non-aedificandi” era de 356 km2 Para os 482 km2 de área disponível, a Secretaria de Planejamento do Município classificou três grandes grupos de Regiões Administrativas.

No primeiro grupo estão as RAs com baixa ou nenhuma disponibilidade de área (de 0 a 6 km2 por RA). Neste grupo estão as RAs mais densa­mente ocupadas do Rio de Janeiro, como a Portuá­ria, o Centro, Rio Comprido, Botafogo, Copacaba­na, Lagoa, São Cristóvão, Tijuca, Vila Isabel, Ra­mos, Penha, Méier, Engenho Novo, Irajá, Madu­reira, Ilha do Governador, Paquetá e Santa Teresa. Somando-se todas as áreas disponíveis neste con­junto, o resultado é de apenas 26,91 km2. O se­gundo grupo reúne as RAs com média disponibi­lidade de área (de 16 a 20 km2 por RA): Jacarepaguá, Bangu e Anchieta, perfazendo um total de 49,25 km2. O último grupo é constituído por RAs que ainda possuem grande disponibilidade de áreas para urbanização (de 94 a 193 km2 por RA). O somatório dessas áreas nas RAs de (Campo Gran­de, Santa Cruz e Barra da Tijuca perfaz um total de 406 km2).

De posse destes dados, constata-se uma desigual repartição da oferta de terrenos para urbanização no Rio de Janeiro. Este fato, como se verá, é im­portante, pois influenciará as práticas locacionais dos incorporadores imobiliários cariocas.

  • Prédios e domicílios

O Censo Predial da Região Sudeste de 1970 regis­trou, no Município do Rio de Janeiro, 747.463 prédios, dos quais 680.873 eram para fins residen­ciais, isto é, 91% dos prédios cariocas destinavam- se unicamente à habitação. Não houve Censo Pre­dial em 1980, porém foi possível levantar o número de prédios através de caderneta do recenseador do Censo Demográfico, que serve para o con­trole de levantamento dos domicílios.

O Rio de Janeiro possuía, em 1980, 882.187 prédios, ou seja, 134.724 prédios a mais em rela­ção a 1970. A densidade média do Município era de 1.031 prédios/km2. A distribuição continua irregular, com RAs altamente congestionadas, co­mo por exemplo, as RAs de Rio Comprido-III, com 15.046 prédios em apenas 5,53 km2, e de São Cristóvão-VII, com 19.216 prédios em 8,62 km2; e com RAs fracamente edificadas, como a da Barra da Tijuca-XXIV, com apenas 8.899 prédios em uma área de 153,68 km2, e mesmo a de Cam­po Grande-XVIII, com 88.365 prédios em uma area de 199,58 km2 (a maior RA em tamanho).

A concentração de prédios multifamiliares (edi­fícios de apartamentos) ou de unidades unifamiliares (casas) pode ser percebida se compararmos a relação domicílio/prédio e verificarmos sua distri­buição nas RAs do município (Tabela 1). A verticalização das construções atinge fortemente as RAs do Centro (Centro-I, Santa Teresa-XXIII), Zona Sul (Botafogo-IV, Copacabana-V, Lagoa-VI e Barra da Tijuca-XXIV) e Tijuca (Tijuca-VIII e Vila Isabel-IX). Atinge níveis médios em algumas RAs das linhas da Central e Auxiliar (Méier-XII, Engenho Novo-XIII e Irajá-XIV), na Ilha do Go­vernador-XX e na Zona Oeste (Bangu-XVIII). As RAs restantes, principalmente áreas da Leopoldi­na, linha Auxiliar, Oeste e Jacarepaguá, apresen­tam níveis baixos de verticalização das constru­ções.

Tabela 1

Relação domicílio/prédio nas regiões administrativas do Município do Rio de Janeiro

RAs Prédios (1) Unidades habitacionais (2) (1)/(2)
I — Portuária 9.478 13.263 1,40
II – Centro 5.699 23.609 4,14
Ill — Rio Comprido 15.046 28.661 1,90
IV – Botafogo 13.612 91.888 6,75
V — Copacabana 6.299 89.389 14,19
VI — Lagoa 16.669 67.809 4,07
VII — São Cristóvão 19.216 25.815 1,34
VIII – Tijuca 16.695 61.806 3,70
IX – Vila Isabel 21.507 53.267 2,48
X — Ramos 55.980 74.221 1,33
XI – Penha 64.718 84.773 1,31
XII – Méier 65.332 98.809 1,51
XIII — Engenho Novo 29.157 53.580 1,84
XIV – Irajá 51.173 74.442 1,45
XV — Madureira 71.859 94.190 1,31
XVI — Jacarepaguá 64.884 84.716 1,31
XVII – Bangu 96.070 135.116 1,41
XVIII – Campo Grande 88.365 87.239 1,00
XIX – Santa Cruz 48.806 47.811 1,00
XX — I. do Governador 33.428 48.499 1,45
XXI – Paquetá 1.167 1.565 1,34
XXII – Anchieta 71.211 89.322 1,25
XXIII – Santa Teresa 6.917 19.441 2,81
XXIV – Barrada Tijuca 8.899 18.653 2,10
Total 882.187 1.467.884 1,66

Fonte: F IBGE, Censo Demográfico – 1980.

A forte verticalização dos prédios em áreas re­conhecidamente de alto valor da terra (Centro, Zo­na Sul e Tijuca) é, paradoxalmente, um fator limitante e, ao mesmo tempo, um forte atrativo à produção de novas moradias. As áreas de média e baixa verticalização dos prédios deverão ser lo­cais de intensa atuação dos incorporadores no fu­turo.

O grande problema será o de saber quando e a que níveis de relação custo/benefício isso aconte­cerá. A tendência lógica é de expansão da área já verticalizada em direção às Zonas Noroeste e Oeste do Município. Entretanto, o desenrolar deste pro­cesso de expansão, a ação e possíveis articulações dos agentes responsáveis e o resultado final, posi­tivo ou negativo, com o qual a população carioca terá que, futuramente, conviver são atualmente uma incógnita.

A promoção imobiliária: seus principais integrantes e os fatores condicionantes

A construção de um prédio num terreno urbano, objetivando os mais variados fins, obedece a uma sequência de ações técnicas e burocráticas que vai se tornando mais complexa à medida que a escala do empreendimento aumenta. Essa sequência pas­sa apenas pela preparação da planta, sua posterior aprovação na prefeitura local ou nas agências go­vernamentais competentes, a construção, o proces­so de “habite-se” e a ocupação do prédio, quando se trata de uma construção destinada geralmente ao uso do proprietário do terreno, como, por exemplo, quando uma empresa constrói sua pró­pria sede social.

Quando, porém, se trata de um lançamento imobiliário de grande porte, tanto residencial co­mo comercial ou misto, é necessária uma com­plexa cadeia de ações de viabilidade econômica e técnica, um conjunto de contratos jurídico-comerciais e uma série de prestações de serviços fi­nanceiros, de planejamento de vendas, propaganda e corretagem (Topalov, 1974). Uma minuciosa análise dessa cadeia de ações mostrou que, no de­correr do tempo houve uma modificação efetiva dos seus elementos componentes, passando da tra­dicional ligação proprietário do terreno contrutor para uma complexa combinação, que inclui finan­cistas, incorporadores, construtores, arquitetos, economistas, planejadores de vendas, advogados e corretores (pg. 101), cada elemento desempenhan­do funções que Topalov classificou como:

– Função de financiamento: levantamento do capital inicial. Os elementos dessa função seriam pessoas físicas ou jurídicas detentoras de capital e dispostas a investir na compra de terrenos e cons­trução de imóveis em entendimento com os incor­poradores encarregados de gerir o capital investido.

– Função de promoção: gestão desse capital na sua fase de transformação em mercadorias. Os elementos dessa função são os incorporadores, pes­soas físicas ou jurídicas, individualmente ou em grupo, encarregados de administrar o empreendi­mento imobiliário. Parte deles a palavra final sobre a localização, o tamanho e o nível de qualidade do empreendimento, além da determinação de uso das unidades. Os incorporadores participam também das decisões sobre a comercialização das unidades, assim como da escolha dos variados canais de vei­culação da propaganda do empreendimento.

– Função de estudo técnico: viabilidade téc­nica da obra. Os elementos responsáveis por essa função são os economistas e arquitetos convocados para estudar as alternativas possíveis, em termos econômicos e arquitetônicos, do empreendimento. Desses estudos surgem as alternativas quanto ao ta­manho das unidades, número de cômodos, qualida­de do material a ser empregado nas unidades e nas partes comuns, o maior ou menor recurso a certos atrativos, tais como áreas de lazer com brinquedos, piscina, sauna etc. Esses profissionais “criam” den­tro de parâmetros definidos a priori pelos incorpo­radores e pela legislação vigente (código de obras).

– Função de construção: processo de constru­ção da obra e eventuais subcontratações. Os ele­mentos dessa função são os engenheiros civis e de outras especialidades, os mestres-de-obras e os ope­rários, vinculados às várias empresas que os incor­poradores contratam para determinadas fases da construção. Suas ligações normalmente são trava­das com os elementos da função de estudos téc­nicos, com os fiscais da municipalidade e com os incorporadores.

– Função de comercialização: transformação final do capital mercadoria em capital monetário. Os elementos dessa função são os corretores, os planejadores de vendas e os profissionais de propa­ganda. Na fase de comercialização é definida a pro­paganda para o público-alvo, são preparados e apli­cados os questionários para futuras pesquisas de marketing, são calculadas as tabelas de preços das unidades à venda e é fechada a primeira parte da negociação de compra das unidades.

O crescimento do número de elementos participantes e a maior complexidade de suas respectivas funções resultam no surgimento de empresas espe­cializadas, que passam a atender o mercado, ou no próprio crescimento da empresa matriz, que monta novos departamentos ou cria empresas coligadas para atendimento quase exclusivo das solicitações dessas novas funções. Tal processo é um reflexo do estágio avançado por que passa o capital investido na produção de imóveis nas grandes metrópoles.

imagem1

Um exemplo de aproveitamento de uma encosta altamente valorizada entre Botafogo e Copacabana.

Sendo o incorporador um agente que atua co­mo um canal de investimento do capital imobiliá­rio de circulação, através do pré-financiamento das operações destinadas ao acesso à propriedade do solo urbano, é importante que algumas condições garantidoras dessas operações sejam satisfeitas:

(I) – O valor da terra ligado ao status do bairro: re­sulta de uma composição de fatores de importân­cia ímpar, definindo a atratividade do local em que será construído o prédio. A relação entre o preço do terreno e o status do local fornece aos incorporadores um ponto de referência a partir do qual se­rão discutidas as alternativas de viabilidade do pro­jeto. As determinações mais gerais sobre tamanho da unidade, número de cômodos, acabamento e planejamento de áreas comuns partem dessa com­binação de fatores.

(II) – A acessibilidade física e a eficiência e segu­rança dos meios de transporte: essa é outra combi­nação fundamental para os investidores imobiliá­rios; é através dessa associação que os investidores imobiliários definem a escala de certos investimen­tos de grande porte. Bairros com baixa acessibili­dade, mal servidos pela rede de transportes, são relegados em termos de prioridade pelos incorporadores mais tradicionais. Nestes casos, o papel do planejamento governamental torna-se crucial, pois, em função de proposições constantes dos planos viários, parte dos incorporadores decide estocar terrenos em determinados bairros e iniciar aí uma estratégia mais ampla de construções.

(III) – O esgotamento do estoque de terrenos e as condições físicas do estoque de prédios de gera­ções de construção anteriores: essa combinação de fatores é atualmente um grande desafio, tanto pa­ra o investidor quanto para o Estado. No caso dos investidores, o esgotamento de terrenos em uma determinada área obriga-os a terem de trabalhar com um mercado de terrenos residual e altamente inflacionado, limitando assim certas áreas à atua­ção de umas poucas empresas. Essas empresas, ge­ralmente de grande porte, dispõem de capital e de uma boa estrutura técnica de planejamento de produção e vendas: nestes locais, somente serão construídos prédios que efetivamente tenham pos­sibilidade de gerar lucros rápidos. A decisão de comprar um determinado terreno em área alta­mente valorizada e densamente ocupada, arcando com os custos de demolição de prédios – normal­mente edifícios – de segunda geração de constru­ção, só é tomada se for altamente compensadora a curto prazo. Os exemplos mais significativos des­ses casos são de construção de prédios comerciais ou para fins hoteleiros.

O grande desafio para o Estado está na razão di­reta das soluções encontradas pelos incorporadores para resolver o problema do esgotamento de terre­nos nas chamadas “áreas nobres”. Os incorporado­res passam a gerar novas “áreas nobres” em bairros que anteriormente não possuíam status, onde o va­lor da terra ainda é baixo. O resultado em médio prazo é o aumento do valor do solo, que se refletirá no aumento dos impostos predial e territorial e dos aluguéis, provocando uma expulsão gradativa para a periferia, de famílias de baixa renda residentes nesses bairros. Esse processo de geração de áreas segregadas em escala mais ampla (pois se trata de áreas que englobam vários bairros) cria problemas de grandes dimensões, que desafiam continuamen­te a capacidade financeira e de planejamento do aparelho estatal. De fato, tal processo requer a am­pliação do sistema de transporte de massa entre a periferia e o núcleo, o disciplinamento do uso do solo e das construções, e a implantação de infraestrutura básica nas periferias que se expandem ca­da vez mais rápido.

Na inter-relação desses fatores, podemos perce­ber disputas interessantes entre agentes modeladores do solo urbano: incorporadores versus proprie­tários de terrenos valorizados, que não estão inte­ressados na sua venda, ou proprietários de unida­des em condomínios que tentam especular com sua unidade, além da cada vez mais atuante pressão que as associações de moradores de bairros ou de ruas fazem, tentando impedir uma saturação de construções e consequentemente de automóveis e pessoas em seus locais de moradia.

(IV) – As amenidades em seus múltiplos concei­tos: formam um conjunto de fatores que geram controvérsias em virtude das dificuldades de defini­ção, devido à sua grande flexibilidade entre o que pode ser ótimo ou ser péssimo, tanto espacialmen­te, quanto temporalmente. Itens como clima (tem­peratura, principalmente), violência urbana, áreas verdes (paisagens descortinadas), áreas de lazer próximas, praia, centro de compras equipado, po­luição e seus subitens (sonora, visual, do ar etc.) compõem o quadro de amenidades, estruturando-se diversamente por todo o espaço urbano. As combinações dessas características causam situa­ções como a de áreas com temperatura amena e silenciosas, mas apresentando altos índices de vio­lência (roubos, assaltos) ou aquelas em que a pro­ximidade de áreas de lazer e de compras está asso­ciada à altos índices de poluição sonora etc.

Utilizar a combinação de vantagens/desvanta­gens das diferentes áreas para atingir seus objetivos é uma das estratégias dos agentes imobiliários, tan­to ao nível da incorporação quanto da corretagem. Através do uso e abuso desses “critérios” propa­gandeados pelos meios de comunicação ou através do tipo de construção que os incorporadores defi­nem, os agentes imobiliários podem mudar para melhor ou para pior o status de certos bairros.

Como se pode notar, as estratégias dos incorpo­radores imobiliários privados são extremamente complexas e não sem contradições. E a partir des­sas estratégias que grande parte do espaço residen­cial urbano é produzido e reproduzido, ainda que nesta reprodução as formas e arranjos espaciais se modifiquem.

A incorporação imobiliária no Rio de Janeiro

A revista Veja (17/6/81, p. 110) mostrou um dos muitos aspectos conflitantes por que passa o mer­cado imobiliário no Rio de Janeiro, com o artigo: “Drible na crise: Empresário aposta na classe po­pular – e ganha”.

A reportagem mostra o trabalho de uma corre­tora imobiliária localizada no bairro da Penha, a Francisco Xavier Imóveis, que comercializou, em 1980, 2.680 unidades habitacionais – mais do do­bro do ano anterior –, atuando preferencialmente nas áreas dos subúrbios das linhas da Leopoldina, Auxiliar e na Ilha do Governador. O artigo conti­nua argumentando que os grandes incorporadores estão pouco a pouco deixando a Zona Sul pelos su­búrbios, tendência essa já “trilhada, no Rio, por alguns dos mais sólidos colossos dos imóveis, como a João Fortes Engenharia, Gomes de Almeida Fer­nandes e Brascan Imobiliária”.

Essa tendência corre o risco de ser tomada com simplista se não estudarmos a questão das diferen­tes escalas de operações dos incorporadores de su­búrbio em relação aos grandes incorporadores da Zona Sul. O entendimento pormenorizado de tal processo é conseguido através de duas variáveis que são cruciais para o incorporador: a escala de opera­ções (EO) e a escala espacial de atuação (EEA) ou base geográfica de operações.

Por escala de operações de um incorporador de­nominamos o volume de construções simultâneas que ele é capaz de gerir (no caso, tomaremos o nú­mero de unidades habitacionais, mas poderíamos utilizar também o número de m2 construídos ou o número de prédios). Logicamente, neste conceito está implícito um fator importantíssimo: o preço dos terrenos onde estão sendo construídas as mo­radias. Por escala espacial de atuação ou base geo­gráfica de operações denominamos a área onde es­tão ou estarão localizadas as atuais obras (lança­mentos) ou as futuras (estoque de terrenos). Esta escala pode ser arbitrariamente classificada em lo­cal (bairros), distrital, municipal, estadual, regio­nal, nacional e internacional, mas sua definição sempre dependerá de uma análise preliminar da área de estudos e dos incorporadores envolvidos. Estas duas expressões – “escala de operações e “escala espacial de atuação” – são, em nossa opi­nião, chaves para a resolução de algumas questões que a geografia urbana procura resolver. Por exem­plo, monitorar criticamente as ações dos agentes que podem modificar o espaço urbano em curto espaço de tempo.

Quais as relações existentes entre a escala de operações (que define o quanto de capital o incor­porador pode gerir em matéria de investimento imobiliário como um todo, ou seja: compra de terreno, custos de financiamento, custos de viabi­lidade técnica, custos de construção e de comercia­lização) e a escala espacial de atuação (que define em termos de alcance espacial, a ocorrência de um número variável de investimentos imobiliários si­multâneos)? O Quadro 1 dá um marco de referên­cia das possíveis correspondências entre as escalas de operações e as escalas espaciais de atuação de incorporadores sediados em grandes aglomerações urbanas.

Para uma grande empresa incorporadora, atual­mente, no Rio de Janeiro, só existe viabilidade em projetos de no mínimo 100 unidades. A magnitu­de de empresas como essas pode ser medida em termos de área construída simultaneamente (uma média de 250.000 m). Sua escala espacial de atua­ção mínima é o município, podendo estender-se até o nível internacional, em alguns casos; sua es­cala de operações pode variar entre 1.000 e 2.000 ou mais unidades habitacionais em construção ou construídas e colocadas à venda simultaneamente. Isto, geralmente, envolve mais de dez lançamentos simultâneos.

 

Quadro 1

Correspondência entre os níveis de escalas de operações e escala espacial de atuação de incorporadores sediados em grandes centros urbanos

Escala espacial de atuação (Alcance)

 

Escala de operações (Em média de unidades habitacionais)

Intralocal Local Municipal Estadual Regional

ou Nacional

Inter­nacional
1 ou 2 Bairros De um conjunto de 3 ou mais Bair­ros a to­do um Dis­trito ou Região Adminis­trativa De um conjunto de Distri­tos ou Re­giões Ad­ministra­tivas a to­do o Mu­nicípio De um conjunto de Muni­cípios a todo o Estado De um conjunto de Esta­dos (Ma­cro rregião) a todo o País Outros Países
Grande de 1.000 a 2.000 e mais
Média de 500 a 1.000
Média-Baixa de 100 a 500
Baixa de 30 a 100
Muito baixa de 12 ou menos a 29

 

No outro extremo do quadro, temos os incor­poradores de muito baixa escala de operações, isto é, gerem um ou no máximo três lançamentos de pequenos prédios de três ou quatro andares sem elvadores, totalizando de 12 ou menos a 30 uni­dades simultaneamente. A escala espacial de atua­ção é o próprio bairro ou no máximo mais um bairro vizinho (escala intralocal). Esse quadro nos dá uma ideia clara da enorme diversificação de atuações que existe na construção civil, impedindo um processo de monopolização no setor, pelo me­nos a médio prazo.

Uma descrição geral e sumária de quem é quem no setor imobiliário do Rio de Janeiro não foi pos­sível neste trabalho. Fazer uma classificação exaus­tiva das empresas e pessoas físicas que movimentam o setor imobiliário no Rio de Janeiro tornar-se-ia um outro trabalho, fora do alcance da presen­te pesquisa. No entanto, a revista Exame, em sua edição de “Melhores e Maiores de 1981”, apresen­ta as 20 maiores empresas de construção civil, o que permite uma avaliação de quem é quem no setor. Das 20 empresas, nove são cariocas e ocupam-se melhores posições na lista setorial, e mais quatro delas situam-se no rol das 500 maiores empresas do País, concorrendo com todos os setores de ativida­de (Tabela 2).

A realização de uma série de entrevistas com os incorporadores nos permitiu estabelecer uma clas­sificação das empresas do setor em quatro grupos, quanto a suas escalas de operação:

Grandes – Além das nove empresas citadas na Tabela 2, foram incluídas neste grupo empresas como: Servenco, Brascam, Santa Isabel, Ribemboim;

Médias – Bandeirantes, Comasa, Lisboeta, Bru­net, Concal, Pronil, Marot Soares;

Pequenas – Embrax, Marcha, Silana, Itacal, Ha­bitat;

Micro – Este grupo é constituído por centenas de muito pequenas construtoras que operam com uma escala de operações muito limitada, porém são responsáveis, em virtude de seu grande núme­ro, por uma significativa oferta de unidades habi­tacionais na cidade do Rio de Janeiro.

Cada grupo de empresas atua em determinadas áreas. As de maior escala de operações possuem uma vastíssima área de atuação, que pode variar do Município todo até atingir vários Estados ou mesmo projetar-se para fora do País. As empresas médias tenderão a operar no âmbito municipal, po­dendo eventualmente atingir outras áreas do Esta­do (no caso do Rio de Janeiro, as cidades de Cabo Frio, Petrópolis, Teresópolis, Nova Friburgo e An­gra dos Reis são as ocorrências mais frequentes). As empresas pequenas atuam, normalmente, em área restrita a um ou dois bairros, podendo em cer­tos casos atingir toda uma Região Administrativa ou mesmo ultrapassar seus limites.

Outra observação sobre essa questão refere-se à existência de alguns problemas de classificação no que diz respeito ao ramo de atividade dentro do se­tor imobiliário, pois incorporadores, construtoras e empresas de corretagem unem-se ou separam-se com um dinamismo muito próprio. Vejamos algu­mas situações para exemplificar o problema:

– A Brascan Imobiliária é unicamente incorporadora e faz concorrência para a construção de seus lançamentos. Nesse processo, uma determina­da construtora que ganhar a concorrência construi­rá o prédio.

– Associações de construtoras são também co­muns em determinadas incorporações, uma ou mais se associando e uma delas construindo.

– A maioria das construtoras são também incorporadoras e trabalham, assim, em suas próprias incorporações.

– Empresas de corretagem de grande porte di­versificam suas atividades e incorporam também, ou entram em sociedade com outras construtoras para determinadas incorporações. E o caso da Ser­gio Dourado e Júlio Bogoricin, para os grandes em­preendimentos, principalmente na Zona Sul e Tijuca; Francisco Xavier Imóveis e Olímplica Imó­veis, para as pequenas incorporações nas Zonas Norte e Oeste da cidade.

 

Tabela 2

Maiores empresas imobiliárias no Município do Rio de Janeiro

Empresa Posição nas 500 maiores empresas brasileiras Posição no setor imobiliário
Vendas Cr$ Lucro líquido Cr$
João Fortes Engenharia 142ª 8.838.798.000 751.456.000
Gomes Almeida Fernandes 230ª 6.558.333.000 829.524.000
Carvalho Hosken 251ª 6.254.116.000 50.237.000
Veplantec 386ª 4.376.497.000 217.949.000
Sisal 3.307.346.000
Veplan Imobiliária 10ª 2.607.775.000
Sergio Dourado 12ª 1.934.000.000
Chozil 14ª 1.436.394.000
Socico 16ª 1.338.573.000

 

Fonte: Revista Exame — Edição especial — setembro/81.

 

(V) – Associações passageiras de pessoas físicas, denominadas pejorativamente de “tripé de ouro” pelas empresas profissionais de maior porte: o do­no de um terreno associa-se a um profissional li­beral de alto rendimento e a um engenheiro ou arquiteto sem obra. Geralmente, os lançamentos’ desses “amadores” provocam superoferta, tumul­tuam os preços e geram áreas de “encalhes” de lan­çamentos. Esse tipo de aventura ocorre com maior frequência nos períodos de expansão do mercado. .

(VI) – Grandes construtores ligam-se, de forma es­tável (permanente), a empresas de corretagem que comercializam suas unidades com exclusividade. Formam-se assim as “dobradinhas”, das quais João Fortes Engenharia (Plano), Servenco (MG 500) e Gomes de Almeida Fernandes (Patrimóvel) são exemplos típicos. Pode ocorrer, inclusive, a forma­ção de um conglomerado com empresas específicas em várias funções, como no caso da Veplan Resi­dência, que inclui até um banco.

Valor da terra e renda média do consumidor de­finem, em linhas gerais, as áreas de atuação dos in- corporadores, embora problemas como congestio­namento das áreas (falta de terrenos disponíveis) e baixo estoque de prédios sujeitos a um processo de renovação física (demolição) gerem quatro opções na alocação espacial de investimentos imobiliários:

Uso do estoque de terrenos considerados ante­riormente ruins para incorporação (encostas ou terrenos de forma irregular);

Ativação do grupo de corretores/compradores que pressionam os donos de casas antigas ou de pe­quenos edifícios para uma eventual negociação de incorporação;

Tentativa de implantação de novos hábitos de moradia para segmentos de alta renda, em áreas a ocupar (Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes);

Tentativa de produzir moradias para outros seg­mentos de renda em outras áreas da cidade (opções de atuação: Zona Norte e Zona Oeste).

Estas quatro opções são constantemente avalia­das pelos grandes incorporadores, pois, dependen­do do caso, decide-se por uma ou até por todas elas simultaneamente. Para os incorporadores de porte médio, uma das soluções está em associar-se a outros para usar uma das três primeiras opções, ou escolher a última. A escolha da última opção, embora esteja ocorrendo, necessita de estudos mais pormenorizados, pois decisões como esta não são tomadas tão tranquilamente assim.

A garantia de realização futura dos incorpora­dores de grande e médio porte significará, neces­sariamente, “preparar” outras áreas nobres e “exi­gir” do poder público as mesmas benesses que fo­ram concedidas na Zona Sul e Tijuca. Isto é, elevar o “grau de satisfação de um determinado bairro”.

(Psillakis, 1975)[6]:

“Se um determinado bairro demonstra um alto grau de satisfação, é de esperar que os moradores dos bairros vizinhos sejam atraídos para esse, au­mentando, pois, o seu potencial de compradores.

– Por outro lado, se acontecer o oposto, esse bairro perderá parte de seu potencial para seus vizinhos.

– Em síntese, pode-se dizer que o grau de satisfação gera aumento ou diminuição dos compradores em potencial do bairro.”

É possível que esse “trabalho” de elevação do status de alguns bairros da Zona Norte da cidade esteja em fase preliminar, pois no PUB-RIO já es­tão definidas as posições por área de planejamento. As áreas 3 (Ramos, Penha, Méier, Engenho Novo, Irajá, Madureira e Anchieta), 4 (Jacarepaguá e Bar­ra da Tijuca) e 5 (Bangu, Campo Grande e Santa Cruz) serão as que sofrerão fortes modificações de infraestrutura em saneamento básico e acessibili­dade. Portanto, é provável que, a médio prazo, a última opção venha a ser a mais utilizada pela in­corporação imobiliária carioca.

Há também uma tendência, ainda que incipien­te, de algumas empresas (construtoras ou não) de trabalharem com grupos fechados (condomínios), geralmente de classe média-alta, procurando ou oferecendo terrenos, avaliando a documentação, desenvolvendo a compra, obtendo o financiamento e gerenciando a construção mediante uma taxa de administração, variável conforme o número de par­ticipantes e as características do projeto. Essa ati­vidade, no Rio de Janeiro, não pode ainda ser con­siderada como uma quinta opção de atuação dos incorporadores, mas já é mais uma opção no ramo. E também possível que esse tipo de atividade se desenvolva e que suijam empresas como a Benedi­to Ferri de Barros e Associados (BFBA), de São Paulo, que estruturou um grupo de cinco firmas operadoras, ficando a seu cargo apenas a coordena­ção de marketing. Assim, a BFBA não faz constru­ções, nem incorporações, nem corretagem, limi­tando-se a elaborar projetos de empreendimentos imobiliários em diversas escalas, desde o pequeno condomínio fechado para fins residenciais até grandes loteamentos dotados de toda infraestrutura, para a classe média-alta, passando por toda a gama de loteamentos populares e projetos de aqui­sição de áreas para a indústria ou para grandes cen­tros de compras (Afonso, 1981)[7]. E uma função que se limita ao tratamento de informações sobre o mercado imobiliário, montagem e/ou gerencia­mento de projetos para investidores individuais, instituições financeiras, proprietários de terra, construtores, corretores, indústrias e comerciantes.

Trabalhando teoricamente a ideia de uma orga­nização desse tipo, Bogoricin mostra que já existe possibilidade de surgirem empresas que possam atender às diversas etapas do planejamento de mar­keting imobiliário, principalmente quanto à pes­quisa de áreas (terrenos), planejamento de pré-projeto e pesquisa de mercados potenciais (Bogoricin, 1981)[8]. 0 autor acha que a inexistência de um agente aglutinador de atividades das inúmeras en­tidades que compõem o mercado imobiliário tende a agravar a chamada crise do mercado de imóveis, pois o planejamento malfeito gera grandes desajus­tes entre o que se produz e o que se consome.

A grande dúvida que fica no ar é se esse agente aglutinador, de que nos fala Bogoricin, não irá con­centrar informações até então pulverizadas espa­cialmente entre as inúmeras empresas do ramo imobiliário. Como informação é poder, podería­mos ver iniciar-se uma fase monopolista ou oligo-polista no mercado imobiliário, através da manipu­lação das informações de mercado, ou simplesmen­te via o acesso privilegiado às informações, dando a uns poucos o poder de conhecer antecipadamen­te as melhores oportunidades de negócios. Tal fato conduziria a uma concentração sem precedentes no setor, semelhante à que vemos hoje no mercado de ações das Bolsas de Valores do Rio de Janeiro e São Paulo.

Procedimento técnico e âmbito da pesquisa

Para um entendimento da ação efetiva dos incorporadores privados no Município do Rio de Janei­ro, foram compiladas algumas informações referen­tes a 245 lançamentos imobiliários residenciais ocorridos durante 14 meses (fevereiro de 1979 a abril de 1980), totalizando 10.144 unidades habi­tacionais distribuídas em 56 dos 153 novos bairros definidos em 1981 pela Secretaria de Planejamento do Município.

A principal fonte desses dados é a pesquisa mensal realizada pelo Centro de Pesquisas do Ins­tituto de Desenvolvimento Econômico e Gerencial (IDEG) para a Associação dos Dirigentes de Em­presas do Mercado Imobiliário (ADEMI), que visa manter informados os que trabalham no setor, através do monitoramento do mercado de imóveis novos (lançamentos). Suas informações cobrem as­pectos quantitativos e qualitativos do setor, tais como o número de lançamentos, o número de uni­dades à venda, o preço do m2 para venda, o tama­nho das unidades (números de quartos), os nomes dos incorporadores, dos construtores e dos agentes financeiros, os prazos de construção e de entrega, vagas de garagem, o tipo de imóvel (Residencial, Comercial ou Misto). E possível também localizar espacialmente os lançamentos, pois são informados o bairro e o endereço do prédio, o que facilitou enormemente o confronto entre bairros “nobres” e “não-nobres”, via “incorreções” de localização dadas pelo incorporador. Essa pesquisa é publica­da mensalmente na Revista ADEMI, porta-voz do empresariado imobiliário carioca, havendo ainda uma avaliação trimestral do comportamento do mercado com dados mais agregados.

Admitindo-se como base o espaço de atuação (bairros e RAs), o conjunto de dados foi dividido em dois grupos: os relativos a lançamentos e suas unidades habitacionais e os relativos a agentes ope­radores. Através do primeiro grupo serão analisa­das as seguintes características: quantidade de lan­çamentos, quantidade de unidades, tamanho das unidades e preço médio de m2 para venda. Quanto ao segundo grupo, as características analisadas se­rão: o incorporador e o construtor, o agente finan­ceiro, a escala de operações (via quantidade de uni­dades lançadas simultaneamente) e a escala espa­cial de atuação (via número de bairros em que atuam simultaneamente).

Prédios residenciais lançados e unidades habitacionais correspondentes

O Mapa 1 confronta o número de lançamentos imobiliários com o número de unidades habitacio­nais correspondentes.

A denominação de áreas como Zona Sul, Linha Auxiliar, Linha da Central, Tijuca, Linha da Leo­poldina e Zona Oeste está referenciada ao uso cor­rente que faz delas a população do Município e, particularmente, o incorporador imobiliário quan­do indagado sobre áreas de atuação de sua empre­sa. Essa “regionalização” apresenta uma escala se­melhante à divisão de RAs, com a grande vantagem de ser reconhecida por grande parte da população. Contrariamente, com exceção da tecnocracia mu­nicipal e de alguns políticos, muito poucos conse­guiram reter mentalmente a malha de RAs.

Através desses dados, podemos verificar que em certas áreas uma grande quantidade de novos pré­dios não representa, necessariamente, um cresci­mento no número de habitações. Dois exemplos deste fato ocorreram na Linha Auxiliar e Ilha do Governador: as duas áreas totalizaram 59 lança­mentos, porém somente 675 unidades habitacio­nais foram oferecidas. Tal fato é explicado pela EO dos incorporadores que atuam ali: um número ele­vado de pequenos incorporadores, porém cada um construindo um ou dois empreendimentos de pou­cas unidades (12, em média). Além disso, no caso da Ilha do Governador, existem limitações especí­ficas quanto ao gabarito dos prédios, em virtude da proximidade do Aeroporto Internacional do Ga­leão.

E possível perceber também que a incorporação imobiliária ainda está atuando prioritariamente na Zona Sul e Tijuca, porém apresentando uma ten­dência em direção a alguns bairros das seguintes áreas: Linha da Central, Linha Auxiliar e Ilha do Governador. Outras áreas, como a Linha da Leo­poldina e Jacarepaguá, são também opções frequentes, mas não com a intensidade das anteriores. A Zona Oeste ainda não apresenta lançamentos sig­nificativos, porém possui condições de modificar sua posição atual em curto espaço de tempo, prin­cipalmente se o processo de localização de grandes indústrias continuar a se verificar, pois é naquela área que tenderão a se concentrar as grandes unida­des de produção das empresas que escolherem o Rio de Janeiro como base operacional.

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Os incorporadores pesquisados: suas escalas de operações e escalas espaciais de atuação

O quadro geral das atividades dos incorporadores cariocas que atuaram durante os 14 meses da pes­quisa mostrou a participação de 171 incorporado­res privados, que construíram 10.144 unidades ha­bitacionais em 56 dos 153 bairros do Município do Rio de Janeiro.

Essas empresas foram classificadas em quatro níveis de tamanho/espaço de atuação:

– Grandes incorporadores – com EO variando entre 164 e 523 unidades e EEA cobrindo simul­taneamente quatro diferentes bairros.

– Incorporadores de porte médio – com EO variando entre 122 e 578 unidades, porém com EEA cobrindo simultaneamente de dois a três bair­ros diferentes.

– Incorporadores de pequeno porte – com EO variando entre 70 e 525 unidades e com EEA cobrindo simultaneamente de um a três bairros.

– Microincorporadores – com EO variando de 4 a 69 unidades e com uma EEA muito restri­ta, variando de um a dois bairros apenas.

Até o terceiro nível foram classificados 38 in­corporadores, correspondendo a 22% do total de empresas pesquisadas. Eles lançaram 105 prédios, isto é, 43% dos lançamentos, e ofereceram 7.760 unidades habitacionais, o que corresponde a 77% do total de unidades postas à venda no período. A área de atuação desses incorporadores é seleciona­da, compreendendo toda a Zona Sul (os 11 bair­ros), a Tijuca (seis bairros) e mais cinco bairros da Linha da Central, quatro bairros de Jacarepaguá, um da Linha Auxiliar, um da Linha da Leopoldina e um da Zona Oeste.

Os 133 incorporadores restantes respondem por 78% do total dos incorporadores pesquisados, são responsáveis por 57% de todos os lançamentos imobiliários no período em estudo (140 lança­mentos) e por 23% das unidades colocadas no mer­cado (2.384 unidades). Apesar de trabalharem em escala muito reduzida, estão em todas as áreas do Município.

Fontes de financiamento

As entidades financeiras que garantem o crédito para os incorporadores do Rio de Janeiro estão di­vididas em três origens distintas: os bancos públi­cos (nível federal – Caixa Econômica Federal; ní­vel estadual – Banco do Estado do Rio de Janei­ro), os bancos privados e as sociedades de crédito imobiliário.

Os bancos públicos são responsáveis por 32% dos financiamentos, dos quais 24% sob a responsa­bilidade da CEF e 8% pelo BANERJ; os bancos privados participaram de 23% e as sociedades de crédito imobiliário de 11%.

Dos 245 prédios lançados, 63 foram construí­dos com recursos dos próprios incorporadores, isto é, 26% dos lançamentos não utilizaram fontes ex­ternas de recursos financeiros. Na rubrica de “a de­finir” restaram 20 lançamentos que, na época da pesquisa, seus incorporadores ou ainda não haviam decidido a quem solicitar o financiamento ou aguardariam aprovação de suas solicitações de cré­dito.

O primeiro ponto a ser notado é a forte presen­ça da Caixa Econômica Federal no financiamento de imóveis nas áreas de Jacarepaguá, Ilha do Go­vernador, Linha da Central, Linha Auxiliar e Linha da Leopoldina, contrastando com a participação dos bancos privados e sociedades de crédito, alta­mente concentrada nas áreas da Tijuca e Zona Sul. Outro ponto importante foi a participação dos próprios recursos dos incorporadores em inúmeros lançamentos feitos na Zona Sul, Ilha do Governa­dor, Linha Auxiliar e Linha da Leopoldina (essa utilização dos seus próprios recursos envolve não só incorporadores pequenos e muito pequenos, mas também alguns incorporadores médios).

E também patente a preferência dos grandes e médios incorporadores pela rede bancária privada, enquanto que os pequenos e muito pequenos ou recorrem à CEF ou construíram com os seus pró­prios recursos; daí a Zona Sul e Tijuca apresenta­rem altas participações de bancos particulares e das sociedades de crédito e os subúrbios estarem apresentando um forte domínio da CEF.

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Incrustado entre a encosta do morro da Urca e o mar, o bairro da Urca, com seus pequenos e valorizados terrenos, ainda está protegido dos grandes empreendimentos imobiliários.

Esquema tipológico dos 70 bairros mais representativos do Município do Rio de Janeiro

O esquema tipológico proposto aqui objetiva hie­rarquizar 70 bairros que sejam representativos de todas as áreas de atuação da incorporação imobiliá­ria carioca. Foi utilizada uma combinação de cri­térios objetivos e subjetivos manipulados cotidia- namente pelos incorporadores, envolvendo variá­veis concernentes ao valor da terra e aos prédios localizados nesses bairros. Serão consideradas as relações entre: o valor do solo, um dado objetivo fornecido pela Secretaria Municipal de Fazenda; o conceito de “status”, um dado altamente subjeti­vo, que normalmente só encontra consenso nos ca­sos estremos (qualquer incorporador conhece o status de Ipanema e o de Inhoaíba, por exemplo); as condições do estoque de prédios, outro dado subjetivo que definiria a idade da maioria dos pré­dios do bairro em duas categorias, os velhos (com mais de 40 anos de uso) e os novos (com menos de 40 anos); e a densidade de construções do bairro, um dado aparentemente objetivo, mas com forte carga de subjetividade, se levarmos em considera­ção aspectos como verticalização dos prédios, im­portância de alguns pontos centrais nos bairros que podem ser mais ou menos residenciais ou comer­ciais e uso dos prédios construídos ali.

O interrelacionamento dessas variáveis no Qua­dro 2 gerou uma tipologia de 70 bairros do Rio de Janeiro que serve de referência para o entendimen­to das futuras atuações da incorporação imobiliá­ria carioca. Nas linhas, para cada uma das duas principais categorias em que foram divididos os es­toques de prédios, existem três níveis de densida­de de construção: baixa, média e alta. Nas colunas, o valor da terra foi dividido em três categorias: al­to, médio e baixo, utilizando-se os valores do solo determinados pela Secretaria de Fazenda; para ca­da uma dessas categorias, existem três níveis de status dominante: alto, médio e baixo. O cruza­mento dessas linhas e colunas forma 54 combinações diferentes, porém para os 70 bairros mais re­presentativos do Município apenas 22 combina­ções foram detectadas, e é provável que uma clas­sificação de todos os 153 bairros não iria aumentar mais o número de combinações.

A análise do esquema tipológico

O Quadro 2 mostra a cidade dividida em cinco gru­pos de bairros:

(I) – Os de alto valor da terra com estoque de pré­dios novos, que variam de bairros altamente con­gestionados e com alto status, como Ipanema, Leblon e Lagoa, a bairros com baixa densidade de prédios, mas com status elevado também, como São Conrado, Itanhangá e Joá, passando por bair­ros de status médio e congestionados, como Copa­cabana, Leme e Flamengo a bairros medianamente congestionados, como Tijuca e Cosme Velho, até chegar à Barra da Tijuca, um bairro de status mé­dio com baixa densidade de prédios, com a incor­poração imobiliária usando várias estratégias, esto­cando terrenos, lançando grandes complexos resi­denciais, loteamentos de luxo e apart-hotéis.

(II) – Os de alto valor da terra, mas com estoque dominante de prédios velhos.

Este grupo está dividido em função do status dominante em médio e baixo e em termos de den­sidade de prédios em alta e média. Com status mé­dio e com alta densidade estão Urca, Catete e Gló­ria, bairros antigos localizados em áreas de ótima acessibilidade na Zona Sul, porém com problemas de padronização no tamanho dos terrenos. Na Urca, por exemplo, pequenos terrenos totalmente construídos impedem uma atuação mais efetiva dos incorporadores, pois eles teriam de comprar vários prédios, de proprietários diferentes, para al­cançar uma área que comportasse um prédio com 80 ou 100 unidades. No caso da Glória e Catete, a abertura do Metrô forçou uma renovação parcial, mas o problema dos antigos terrenos estreitos nas transversais às ruas do Catete e Bento Lisboa e ao longo das ruas Pedro Américo e Tavares Bastos continua existindo. Com problemas semelhantes quanto aos terrenos e agravados pelo relevo aci­dentado estão os bairros de Santo Cristo, Saúde e Gamboa, considerados de status predominante­mente baixo. Esta área portuária é caracterizada como de alto valor da terra, por estar junto ao Dis­trito Central de Negócios e por ser utilizada por empresas industriais e comerciais ligadas à exporta­ção/importação. Porém, para fins residenciais, ela está deteriorada, e o predomínio dos grandes depó­sitos atacadistas e pequenas indústrias ainda é forte.

Com um status predominantemente médio e com densidade de prédios média (em função dos amplos terrenos), o bairro de Botafogo é, atual­mente, a área de atuação, presente e futura (de curto prazo), mais cobiçada pela incorporação de grande porte. A ADEMI trabalha ativamente em prol de uma modificação no perfil de uso do solo no bairro, através de modificações nos gabaritos e permissão para a edificação de centros comerciais no bairro. O objetivo é a transformação de Botafo­go em um bairro “nobre” do tipo Ipanema ou Leblon. A consecução de uma meta como essa é ape­nas uma questão de tempo, pois poder de barganha junto à Prefeitura carioca a ADEMI tem de sobra. Basta saber como irão reagir os moradores do ve­lho bairro.

(III) – Os bairros de valor da terra médio com es­toque de prédios novos.

E um grupo numeroso (18 bairros), nenhum de­les atingindo o nível de alta densidade de prédios. Na coluna de alto status aparecem o Grajaú, com sua densidade de prédios média, e o Recreio dos Ban­deirantes, com densidade baixa. Na coluna de status médio está concentrada a maioria dos bair­ros, sete apresentando status e densidade médios: Vila Isabel, Andaraí, Maracanã, Lins de Vascon­celos, Méier, Engenho Novo e Higienópolis, e mais dois apresentando densidade baixa em termos de prédios: Freguesia e Praça Seca, na área de Jacarepaguá. Na coluna de baixo status estão Mangueira (o único com densidade de prédios média) e mais cinco bairros com densidade baixa: Jacarepaguá, Taquara, Tanque, Benfica e Manguinhos. Trata-se de área de múltiplas atuações da incorporação imo­biliária carioca; ali misturam-se os grandes, médios, pequenos e muito pequenos incorporadores e até a participação direta do BNH se faz presente, com a construção do novo conjunto habitacional da Favela da Maré, em Manguinhos. No caso da incor­poração privada, as estratégias são variadas e vão desde a compra especulativa de terrenos em bair­ros como Recreio dos Bandeirantes até o lança­mento de prédios de vários tamanhos em bairros como Lins de Vasconcelos, Praça Seca, Tanque ou Higienópolis.

(IV) – Os bairros de valor da terra médio com es­toque de prédios velhos.

São apenas quatro bairros. Um deles, Santa Te­resa, é considerado pelos cariocas um bairro mui­to especial, por sua heterogeneidade espacial, mos­trando em sua área montanhosa desde favelas até locais de residência de elevado preço, misturada com áreas de status predominantemente médio. A incorporação não atua fortemente em Santa Tere­sa nos dias atuais, mas já “trabalhou” o bairro em décadas passadas, daí a alta densidade de prédios. Os custos atuais de uma edificação em encosta estão proibitivos, o que faz raros os prédios novos no bairro.

Os outros três bairros estão classificados na co­luna de baixo status e possuem uma densidade de prédios considerada média. São eles São Cristóvão, Estácio e Catumbi, locais de residência de grandes contingentes de famílias com renda média-baixa. São áreas que estão sofrendo fortes alterações, principalmente no sistema viário, pois os três são bairros de ligação entre uma área “nobre” e o Cen­tro ou entre uma área “nobre” e os acessos rodo­viários do Município. São Cristóvão e Catumbi fo­ram cortados por viadutos de grande porte, causa­dores de grandes problemas para os moradores e comerciantes dos bairros, e o Estácio sofreu uma forte modificação via Metrô. Tais impactos ainda não atraíram a atuação da incorporação imobiliá­ria para esses bairros, pelo menos a curto prazo.

 

 

 

 

Quadro 2. Esquema tipo lógico de 70 bairros mais representativos da incorporação imobiliária no Rio de Janeiro.
      Valor Médio da Terra  
    Alto Médio Baixo
    Status dominante Status dominante Status dominante
    Alto Médio Baixo Alto Médio Baixo Alto Médio Baixo
Condições dominantes do estoque de prédios Novo Densidade de construções Alta Ipanema
Leblon
Lagoa
Copacabana
Leme
Flamengo
Laranjeiras
Média Jardim Botânico
Alto da Boavista
Gávea
Tijuca
Cosme Velho
Grajaú Vila Isabel
Andaraí
Maracanã
Higienópolis
Lins de Vasconcelos
Méier
Engenho Novo
Mangueira Jardim Guanabara
Cacuia
Irajá
Madureira
Jardim Carioca
Del Castilho
Bangu
Realengo
Coelho Neto
Deodoro
Vaz Lobo
Inhaúma
Ramos
Baixa São Conrado
Joá
Itanhangá
Barra da Tijuca Recreio dos Bandeirantes Freguesia (Jacarepaguá) Praça Seca Jacarepaguá
Taquara
Tanque
Benfica
Manguinhos
Grumarí
Vargem Grande
Camorim
Freguesia (Ilha) Vila da Penha
Vila Cosmos
Campo Grande
Cosmos
Santa Cruz
Inhoaíba
Pavuna
Anchieta
Velho Densidade de construções Alta Urca
Catete
Glória
Santo Cristo
Saúde
Gamboa
Santa Teresa
Média Botafogo São Cristóvão
Estácio
Catumbi
Baixa

 

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A vida expressa que liga a lagoa às saídas rodoviárias junto ao cais do porto (Av. Brasil) desvalorizou fortemente o bairro do Rio Comprido.

 

(V) — Os bairros de valor da terra baixa com esto­que de prédios novos.

Trata-se do conjunto mais numeroso (25 bair­ros) e o de maior alcance espacial, pois abrange grandes áreas dos subúrbios (Linhas da Leopoldi­na, Auxiliar e Central) e toda a Zona Oeste. É, em termos mais gerais, a área de atuação “futura” da incorporação, o que não impede um “trabalho” atual, altamente diversificado, com lançamentos nos grandes subcentros (Madureira e Campo Gran­de), “enobrecimento artificial” de bairros como Vila da Penha ou Jardim Guanabara e estocagem de terrenos que serão ocupados, no futuro, por ca­madas de alta renda em bairros como Grumari, Vargem Grande e Camorim. Os pequenos e médios incorporadores dominam os negócios na maioria dos bairros, atualmente, mas a longo prazo os gran­des poderão reverter essa tendência, principalmen­te mediante associação com grandes empresas in­dustriais da Zona Oeste, para construção de mora­dias para funcionários, ou através de sociedade com empresas hoteleiras para construção de complexos residenciais/hoteleiros, em áreas como Grumari ou Vargem Grande.

Conclusões

Algumas dúvidas permanecem, quando tentamos elucidar o comportamento dos agentes modelado- res do solo urbano na cidade do Rio de Janeiro.

Até aqui, foi possível verificar a atuação de um dos seus principais agentes, porém existe uma rede de interesses e uma gama enorme de relações con­correnciais entre os demais.

Serão necessários outros estudos que enfoquem tais relações conflitantes, principalmente tendo em vista a ascensão recente de um novo ator: o mora­dor, representado pelas associações de bairros, que já mostraram sua força, impedindo certos desman­dos de alguns incorporadores inescrupulosos, que tentavam descumprir a lei dos gabaritos.

O papel social dessas pesquisas revelar-se-á atra­vés da monitoração desses processos que gerarão subsídios a um planejamento mais participativo.

E necessário, pois, uma união entre os pesquisa­dores e a sociedade, para uma maior divulgação de tais estudos.

[1]  Mestre em Geografia pela Universidade Federal do Rio de Janeiro. Geógrafo da Divisão de Estudos Urbanos da Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

[2] CORRÊA, Roberto L.A. Agentes modeladores e uso do solo urbano na cidade capitalista. Colóquio Franco-Brasileiro de Geografia Urbana. União Geográfica Internacional, Mimeo. Rio de Janeiro, 1979, pp. 1-13.

 

[3] VALLADARES, Lícia do Prado & FIGUEIREDO, Ademir. Habitação no Bra­sil: uma introdução à lite­ratura recente. Boletim In­formativo e Bibliográfico de Ciências Sociais, 11. As­sociação Nacional de Pós- Graduação em Ciências So­ciais. Rio de Janeiro, 1981, pp. 25-49.

[4] Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro. Secretaria Municipal de Planejamento. Plano Básico Urbanístico da Cidade do Rio de Ja­neiro. Rio de Janeiro, 1977, 280 p.

[5] TOPALOV, Christian. Les prometeurs immobi­liers. Paris, Mouton, 1974, 413 p.

[6] PSILLAK1S, Homero M. Marketing imobiliário. Va­riáveis de decisão. Revista de Administração de Em­presas, 15 (6). Rio de Ja­neiro, nov./dez. 1975, pp. 21 26.

[7] AFONSO, Maria Eugê­nia. Receita para crescer na crise. Administração e Serviços, Ano 3, n° 14, outubro de 1981. São Pau­lo, Ed. Gazeta Mercantil, pp. 14-17.

[8] BOGORICIN, Júlio. Mar­keting e mercado imobiliá­rio. Jornal do Brasil, Cader­no Especial, 6/12/81, p. 4.